空き家予備軍とその対策を考える
公開
1． 空き家予備軍とは
「空き家予備軍」とは、65歳以上の高齢者単身世帯が現在住む戸建住宅とマンションの持ち家を指します。
日本経済新聞2018年6月22日の記事では、「空き家予備軍」について、次のように報じています。
「大都市に空き家の『予備軍』が大量に潜んでいる。65歳以上の高齢者だけが住む戸建てとマンションの持ち家が東京、大阪、名古屋の三大都市圏に合計336万戸あり、同圏内の持ち家全体の2割強に達することがわかった。」
これらの持ち家は、やがて空き家となるのは確実であり今から対策を考えておく必要があります。
2． 空き家予備軍が注目される理由
今ある空き家の数だけで空き家問題を考えるのは危険
総務省の住宅・土地統計調査（速報値）によると、平成30年10月1日現在の空き家率は平成 25年時点よりも0.1ポイント上昇の13.6パーセントとなった程度です。
空き家特措法の施行によって増加はある程度落ち着いたように見えますが、三大都市圏で2割強を占める「空き家予備軍」の多くがゆくゆくは空き家になっていくと予想をすると、これからの空き家問題を語る際には、いまある空き家だけではなく、これから空き家になると予想される「空き家予備軍」への対応が必要となってきます。
いま空き家問題としてクローズアップされているのは、空き家として利用不可能な「特定空き家」が、このまま放置しておくと増える可能性が高いためです。
「空き家予備軍」の段階で適切な対策をとることで、「空き家が『特定空き家』になってしまう」という空き家問題の解決につながります。
3． 空き家予備軍対策は？
空き家になってからの負担を減らすために、「空き家予備軍」のうちにとれる効果的な対策は「資産価値を上げるための住み替え」「空き家になるタイミングで売却」の2つになります。
1)資産価値を上げるための住み替え
空き家問題は、空き家が「売れない」「貸せない」ことが問題の発端となります。
「売れない」「貸せない」理由は、空き家の価値が低いからにほかなりません。
「築年数が古い」 「駅から遠い」「郊外」の3つは価値の低い空き家によくある条件ですが、この条件を「予備軍」のうちに解消しておくというのも空き家問題に備える対策の1つです。
「都市部に住むお子さんの家の近くに引っ越す（近居）」「都市部に住むお子さんと一緒に家を建てる（同居）」「手広な家から、比較的手狭で立地や築年数が好条件な家に引っ越す」と言ったような住み替えができれば、将来的に空き家になったとしても、受け継いだ人たちも売却や賃貸活用に困る可能性が低くなります。
2)空き家になるタイミングで売却
空き家予備軍が空き家になる要因は、「所有者が高齢者施設に入所する」「所有者が亡くなる」の2つに集約されます。
空き家問題は、空き家を放置することで問題が大きくなります。
空き家になったタイミングで売却することができれば、多くのケースでトラブルやもめる原因にはなりません。
築年数が経過し、手入れされていない家の価値は確実に下がるので、子供などの相続人が家を受け継がないとわかっているのであれば、空き家になったタイミングで所有者が責任を持って「売却する」という決断をした方が賢明です。
4 ． 空き家予備軍のうちの売却は節税になります
家を売って利益が出た場合、その利益に対して所得税（譲渡所得税）と住民税が課税されます。
マイホーム売却の場合は「3,000万円特別控除」が適用になり、売却利益から最大3,000万円が控除されるので大幅な節税となります。
ただし3,000万円特別控除は「所有者がマイホームに住まなくなった日から3年後の12月31日まで」の売却にしか適用されません。
一方、所有者が死亡した場合、相続人は2016年に新設された「空き家売却の3,000万円控除」の適用によって「マイホームの3,000万円控除」と同様の恩恵を受けることができます。
しかし「空き家売却の3,000万円控除」は適用要件が厳しく、「マンション」や「昭和56年5月31日以降に建てられた戸建住宅」、「売却金額が1億円以上の物件」は、適用外となります。
つまり「空き家売却の3,000万円控除」の適用外となる空き家については、所有者が存命のうち、かつ「マイホームの3,000万円控除」が適用となる期間に売却することが大幅な節税につながります。
5． まとめ
「空き家予備軍」とは、65歳以上の高齢者単身世帯が現在住む戸建住宅とマンションの持ち家を指します。
この予備軍は、三大都市圏においても２割強を占めており、今後は空き家の急速な増大が予測され、解体するしか解決策のない「特定空き家」を増やさないためにも「空き家予備軍」の段階での早めの対策が望まれます。
空き家なうでは今後も空き家に関する情報、体験談をアップしていきます。
どうぞお楽しみに。
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