別荘とセカンドハウス、手続き次第で大きい税制上の違い

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別荘と言えば、まず頭に浮かぶのは長野県北佐久郡軽井沢町にある別荘地。
避暑や避寒、保養などの目的で富裕層が持つ住まいというイメージですね。

総務省が5年ごとに実施している「住宅・土地統計調査」では、「空き家」の中に「別荘などの二次的住宅」として別荘も記載されています。

一方、最近、別荘と似て非なる存在として「セカンドハウス」が注目されています。
税制面の扱いも異なります。

空き家と別荘などの関係を探ってみました。


1. 住宅・土地統計調査と別荘

平成30年(2018年)住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は848万9000戸。

総住宅数の13.6%を占めており、調査の度に過去最高を更新しています。
その内訳は「賃貸用の住宅」「売却用の住宅」「別荘などの二次的住宅」「その他の住宅」の4項目で、「別荘などの二次的住宅」は38万1000戸で、総住宅数に占める割合は0.6%です。

5年前の調査に比べると7.5%減っています。

バブル期にもてはやされた別荘も、古くなり空き家の形で相続されたケースでは、100均物件のマッチングサイト「空き家ゲートウェイ」に投げ売り物件として登場するなど、別荘を巡る環境は大きく変わりつつあります。


2. 空き家特措法と別荘

「空家等対策の推進に関わる特別措置法」では空家等を「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地をいう」と規定されています。

別荘は普段は人が住んでいない住宅ですが、空き家と言えるかどうかは別の問題です。

国土交通省は「1年以上住んでいないか使われていない家」を空き家と定義して、その判断基準は人の出入り、電気・ガス・水道の使用状態、管理状態などに置いています。


3. 別荘とセカンドハウス

1月1日の時点で固定資産課税台帳に登録されている住宅には、固定資産税と地域により都市計画税がかかります。

面積が200㎡以下の小規模住宅用地の場合、固定資産税の税率が6分の1に減免されるなどの優遇措置があります。

ところが、別荘は避暑や保養などの目的で不定期に利用する場所なので、贅沢品とみなされ優遇の対象にはならないのです。

また、また売却時にかかる不動産譲渡所得税も、一定期間居住した自宅の場合は特別控除などの優遇措置がありますが、別荘は生活に必要不可欠なものではないため、売却時に優遇措置は適用されません。

そこで注目されているのが「第2の住まい」としてのセカンドハウスです。

税法上、自宅と同様に固定資産税などの優遇を受けられるセカンドハウスの条件は①自宅から職場が遠いため、平日に利用できる職場近くの住居②逆に週末には必ず帰る場所としての住居--です。

要は「生活の拠点として定期的に利用する住居」であればよいのです。
空き家をセカンドハウスとして利用する例が増えているのは、こうした事情が背景にあります。

ただ、セカンドハウスは空き家になってしまうと、セカンドハウスとは言えなくなりますね。

そこで、セカンドハウスとして税の優遇を受けるには、自治体への届出が必要になります。
セカンドハウスに認定されるための手続きは自治体によって差があり、実際のくわしい手続きについてはセカンドハウスのある自治体への確認が必要です。

例えば長野県富士見町の場合、「家屋の利用状況に関する申告書に、家屋を利用した年月日と内容・目的を記入のうえ、毎月の利用状況がわかる証明書(高速料金や町内小売店、医療機関の領収書など。光熱水費の領収書は不可)を添付し、毎年1月末日までに提出する」となっています。

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