初期費用が安い？空き家を駐車場に変えよう

今回は、駐車場として空き地を活用する方法をご紹介したいと思います。
経営の種類、初期費用と見込める収入、メリットとデメリットについて見ていきましょう。

１．経営の形は4種類

空き地を駐車場として活用したい場合、いろんなパターンがあります。

どれを選ぶかによってリターン（収益）は異なり、それに伴うリスクも違ってきます。
リターンとリスクは相反する関係にありますが、
好条件がそろえばローリスク・ハイリターンを実現できるケースもあります。

まず、どんなパターンがあるのか、分類してみましょう。

　(1) 月極　…　顧客と契約を結び毎月一定の賃料を受け取る

　　① 不動産会社に管理を委託する
　　② 不動産会社に一括借り上げしてもらう

　(2) コインパーキング　…　時間単位で貸す

　　①自分で経営し、集客・運営を委託する
　　②業者に土地を貸し、経営してもらう

大きく分けると、この4種類が挙げられます。
また、月極と時間貸しの併用も考えられます。

２．初期費用

未整備の土地の場合、掘削など整地の費用が必ず掛かります。
また、舗装、ライン、車止め、塀の新設など、整地以外にも様々な費用が発生します。

その額も、土地がどんな状態なのか、長期間貸すのか、それとも短期間貸すのか、
月極か時間貸しのコインパーキングか、
それぞれのパターンによって初期費用に大きな幅が出てきまます。

たとえば舗装一つとっても、舗装しないのか、アスファルト舗装にするか
コンクリート舗装するか…で大きく変わってきます。

また、駐車場運営を業者に丸投げして、土地貸しに徹すれば
初期費用の負担は少なくてすみますが、その分リターンも少なくなります。

３．収益

駐車場から得られる収益は、まず立地条件により大きな差があります。

常時、車を運転し有料駐車場を利用する人なら、よくおわかりでしょう。
都市部の駐車料金は高く、郊外に行くにつれて低くなります。

また月極とコインパーキングでも収益は異なります。

同じ立地でも、月極は比較的安定して収入が入りますが、
稼働率の高いコインパーキングに比べるとリターンは低めです。

例えば、10台で1時間200円のコインパーキングの場合、
24時間フル回転すれば、1ヵ月30日として月収は144万円になります。

同じ収入を月極で得ようとすると、月極料金を14万4000円に設定する必要があります。

現実には、コインパーキングで全スペースが24時間フル稼働というのは難しいですが、
立地によっては時間貸しが断然有利であることは間違いありません。

収入に対してのランニングコストですが、
固定資産税・都市計画税は空き地のまま放置しても課税されるので別にして、
所得税・地方税は収入に応じてかかってきます。

さらに業者に委託する場合の管理委託料、場合によっては設備の維持費用も
コストとして計算に入れる必要があります。

４．メリット・デメリット

経営のパターンによって、メリット・デメリットの内容と度合いは異なりますが、
駐車場経営に共通することとして、専門家が挙げていることを列挙してみます。

　(1) メリット

　　・ 狭くて使いにくい土地でも対応できる
　　・初期投資費用が（建物不要なので）少なくてすむ
　　・借地借家法に縛られないので一時的な活用が可能
　　・労力がかからない
　　・台風など災害の影響が少ない

　(2) デメリット

　　・賃貸等に比べ、収益が少ない
　　・建物がないので減税特例が適用されない
　　・事故などトラブルがある

デメリットの中で特に要注意なのは、「相続した空き家を壊して駐車場に」と考えているケースです。
住宅がなくなった更地には、固定資産税・都市計画税の減免特例が適用されなくなりますから、
相続した空き家の有効利用を考えるときは、この損得をよく検討して後悔のない活用をするようにしましょう。

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