人が住まないから傷む～空き家の劣化状況を知ろう

公開 2020年3月11日

Q．人が住むから、家が傷むんですよね？
これは金沢市がつくったパンフ「空き家について考えてみませんか」のQ＆Aの冒頭に掲載されている質問です。

これに対する回答は
A．いいえ、家は住まないと傷むんです。住まないなら、せめて定期点検を。

1.金沢市の空き家マニュアル

空き家マニュアルの冒頭に、わざわざこんな問答が載っていることからわかるように、
放置空き家に対する誤解は珍しくないのです。

空き家を放置すると、必ず防災、防犯、衛生などに関わる問題で近隣に迷惑をかけることになります。

定期的なメンテナンスが必須ですが、ここで大事なのは、
空き家のオーナーが空き家の傷み具合を大ざっぱでもよいので把握していることです。

2.長崎市の状態自己チェックシート

長崎市が「あなたの空き家は大丈夫？」と題する
自己チェックシートをつくっています。
チェックするのは次の4項目の傷み方です。

　床　「傾いている、落ちている」
　柱・はり「腐っている、破損している」
　外壁「はがれて下地が見えている、穴があき建物内部が見えている」
　屋根「瓦がずれ落ちそう、または落ちそう

チェックの結果
該当項目なし　　→引き続き適切な維持管理を行う
１つの項目に該当→特定空家等として市の指導対象となる可能性がある
複数に該当　　　→特定空家等として市の指導対象となる。早急に修繕・解体を検討

長崎市は2006年度に｢老朽危険空き家対策事業」を開始。
11年度には解体費を50万円（上限）補助する制度をつくり、
チェックシートで該当する項目が複数あれば
市の建築指導課に連絡するよう呼びかけています。

対策事業の対象地域は既成市街地3,900ha。
土地は市に寄付できること、建物は老朽化して危険性がある木造か
軽量鉄骨づくりで市に寄付できることが条件。

跡地は市民が利用できる広場などに整備されています。
傷んだ空き家などを取り壊した跡地を、
市の助成により市民に還元できる形で生き返らせているわけです。

「特定空家等」というのは、2015年5月に施行された
「空家等対策の推進に関する特別措置法」に規定されている、
いわば傷んだ放置空き家の「終着点」とも言えます。

「放置すれば倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態」などの理由で指定されますが、
指定されても放置していると、強制代執行の対象になることがあります。

3.インスペクション（建物状況調査）

2018年4月の宅地建物取引業法の改正により、
中古住宅の媒介契約書面に、
建物の傷み具合を調査するインスペクションの斡旋ができるかどうかを記載しなければならなくなりました。

調査を行えるのは、既存住宅状況調査技術者の資格を持つ建築士。

国土交通省の定めた基準により、例えば木造住宅の場合、
構造耐力上主要な部分（基礎、壁、柱、小屋組、土台、斜材、床板、屋根板、構築材）と、
雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁、開口部）について、傷み具合を調べます。

この調査を行われると、
取引後のトラブルを防げるメリットがある半面、調べた結果、
傷み具合がひどくて修繕しないと売れないか、
価格を下げないと売れないなどのデメリットもあります。

国土交通省の「中古住宅流通シェアの国際比較」によると、
アメリカの住宅流通のうち中古住宅が占める割合は90％、
うち第三者による診断付きの割合は70％を超えるといわれます。

その点、日本は新築住宅の割合が圧倒的に高くて、
しかも中古住宅の取引では築年数が重視されてきた傾向があります。
インスペクションの導入により、日本での空き家の取引も「築年数から質重視」へと転換していくものと思われます。