老朽化した空き家の対策

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空き家を所有していると、建物や庭の管理を定期的に行う必要があり、放置してしまうと近隣住民や役所から苦情が来てしまいます。

平成26年に制定された「空家等対策特別措置法」は、適切に管理されていない空き家を「特定空家」に指定し、改善の勧告や命令、罰金刑や行政代執行などを可能にする法律です。
「特定空家」に指定されるような状態の空き家はかなり老朽化が進んでいると想定され、建物を解体することが最も確実な解決方法となります。

老朽化した建物に対する対策は、リフォームするか解体するかのどちらかになります。
空き家のコンディションが良ければ、リフォームをして賃貸や売却を検討し、老朽化が進んでいれば、修理するのは容易ではなくコストもかかるため、解体を選択するのが一般的な考え方です。

なお、リフォームする場合は数百万円程度、建物の解体はその建物の構造や大きさによって大きく異なりますが、おおよそ100万円程度の費用がかかります。


1. 空き家のリフォーム

空き家の老朽化もひどくなく、賃貸や売却など今後有効活用する予定があれば、なるべく早い段階で、修繕やリフォームを行います。

空き家は放置しておくと急速に劣化するためです。
旧耐震基準で建てられた家であれば、必ず耐震診断を行い耐震性を確認しておきましょう。

また、空き家の場合は、修繕やリフォームをしたからといってそれで終わりではありません。
老朽化を防ぐためのメンテナンスこそが重要です。

メンテナンスで一番大事なのは、定期的な家の換気になります。
ただ、換気は必要ですが、季節や天候によって対処方法が違ってきます。

たとえば降雨時は屋外の湿度が高いので、換気は逆効果です。

高温多湿の夏場は、湿度が低くなる夕方に換気をしたほうが効果的です。
除湿効果の高い換気方法を、その時々に応じて実施するようにします。
また、庭木や草にも目をくばり、風で物が散乱することのないよう片付けておくことなども大切です。

空き家のメンテナンスには、労力がかかり、思わぬリスクや維持費用がかかるものです。



2. 空き家の解体

建物を解体するメリットは、空き家管理の手間から開放される、「古家付土地」より高く早く売却できる、の2点で、デメリットは、固定資産税などの減税が適用されなくなることです。

不動産の購入を検討している方にとって、老朽化した空き家が建ったままの状態である場合、建物の解体にかかる費用や時間、手間を負担しなくてはなりません。

そのため、更地で販売されている土地よりも、「古家付土地」と言われる老朽化した建物が建ったままの状態で販売されている土地の方が、売却までに時間を要し、また売却価格も低くなってしまう傾向があります。

なお、空き家対策の一環として空き家の解体に補助金を出している自治体もありますので、空き家の解体を検討する際は、利用できる制度が無いか、空き家の所在する役所で事前に確認してみてください。


3. 住宅用地の特例制度

不動産を所有していると固定資産税と都市計画税という税金がかかります。

空き家を含めて住宅用家屋が建っている場合、土地に係る固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3に軽減されていますが、建物を解体をするとその制度が適用されなくなり税金が上がります。

しかし、平成26年に「空家等対策特別措置法」が制定され、「特定空家」に指定された場合、その空き家は住宅用家屋と見なされなくなり、税金の軽減制度は適用されないことになりました。

特定空家とは、倒壊の危険性が高い、衛生環境上に問題があるなど、近隣への被害を発生させている空き家などが指定されます。


4. まとめ

空き家の老朽化対策には、リフォームか解体かのどちらかであることを紹介しました。

有効活用する見込みがあるのであれば、リフォームの選択もあり得ますが、今後、活用する見込みが無いのであれば、維持費もかかるため不動産として売却するのが賢明な選択です。

老朽化がひどい場合には、空き家を解体して更地にする方が価値も上がり販売しやすい傾向があります。

空き家なうでは今後も空き家に関する情報、体験談をアップしていきます。
どうぞお楽しみに。

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