空き家に関する法律をご存知ですか？

空き家に特化した国の法律といえば、2015年2～5月に順次施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」しかありません。

略して「空家特措法」、あるいは「空家法」ともいわれます。
この法律に基づいて「特定空家等」に指定されると、固定資産税軽減の特例が適用されないばかりか、
地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしかねないとして、自治体により解体などの強制執行も可能になる法律です。

１．各自治体ごとの空き家条例

空家特措法の施行前にも、2010年の埼玉県所沢市の「所沢市空き家の適正管理等に関する条例」など独自に条例を制定している
自治体は多くあり、特措法施行前年の2014年には全国で401の自治体が空き家条例を制定していました。

空家特措法の施行後はその趣旨に沿って新たに条例をつくったり、既存の条例を改正する動きが加速化されました。

自治体による条例は、空家特措法の足りない部分を補完して、空き家対策の実行をスムーズに行う役割を受け持っています。

さらに規制対象を空家特措法以上に踏み込んだ条例もあります。

例えば2016年10月に施行された神戸市の「空家等対策の推進に関する条例」では、空家特措法の規制対象のほかに、
お盆や正月など年に数回しか使用しないものを「空き家等に準じる状態であるもの」として「特定類似空家等」に、
建築物の敷地でない宅地などを「特定宅地等」として規制対象にしています。

2．京都市の空き家条例

2014年4月に施行された京都市の「空き家等の活用、適正管理等に関する条例」は

➀防犯
➁地域コミュニティの活力
➂空き家等の発生の予防
➃跡地の活用

－－に力点を置いた条例で、長屋の空き住戸も対象にしています。

地域コミュニティの結束が強い京都独特の街のつくりや文化を踏まえたもので、
2017年には「京都市京町家の保全及び継承に関する条例」も制定されています。

3．自治体の空き家条例だけではない「法律」

空き家に関係する法律は空家特措法や自治体の空き家条例だけではありません。

空き家だけを対象にする法律ではありませんが、民法、相続法、借地借家法、建築基準法、都市計画法、不動産登記法、道路法、消防法、
民泊法、旅館業法など、たくさんあります。

空き家問題を語るとき、民法上の所有者責任、損害賠償責任がよく話題になります。

空き家の利活用では、民泊法、消防法などが関わってきます。

建築基準法も空き家にとっては様々な制約を受ける基となります。

古い空き家を解体して建て替えようとした場合、幅が4m以上の（建築基準法上の）道路に2m以上接していないと再建築不可物件となります。また、幅が4mない道路で反対側が住宅の場合、セットバック（道路後退）と言って道路の中心線から2mまで境界を下げる必要があります。

4．さいごに

法律は絶えず変わります。

2019年6月に施行された建築基準法の改正では、建物の用途変更に際して建築確認申請が必要な「建物の延べ床面積」が
100㎡超から200㎡超に引き上げられました。

つまり200㎡以下は建築確認申請が不要になり、空き家をリフォームして店舗やシェアハウスに用途変更する場合のハードルが
低くなったわけです。

国交省の調べによると、戸建て住宅のストックのうち100㎡以上～200㎡未満が6割を占めており、
今回の改正建築基準法の与える影響は大きいとみられています。

法律を勉強することは大事で必要なことすが、空き家に関わる法律だけでも10指を下りません。
いざとなったら、ためらわずに専門家に相談することが賢明です。

空き家なうでは今後も空き家に関する情報、体験談をアップしていきます。
どうぞお楽しみに。

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