空き家の用途変更について
公開本来は、空き家を含め既存建築物の用途変更をする場合、建築確認申請をする必要があります。
但し、これには制限があり、2019年6月25日、建築基準法の一部改正が施行により、建物の用途変更にかかる建築確認申請の面積制限は100㎡超から200㎡超に変更されています。
つまり、一戸建て住宅の大部分は200㎡以下であることから、建築確認申請が必要なのは実質的に規模の大きい建築物に限られるということになります。
用途変更について建築確認申請の手続きを行うにあたっては、竣工時に検査を受けている建物であることが前提となり、検査を受けている場合、「検査済証」という書類が発行されており、その提出が必要になります。
しかし、現状は検査を受けていない建物が多く、平成以降に竣工した建物であっても検査を受けていないケースが散見されます。
検査を受けていない場合、竣工当時の法律に合致した建物だったかどうかを証明しなければならず、その費用と時間の負担が重く、用途変更が進まない面があり、200㎡以下の建物については、その負担がなくなることになります。
1． 空き家を含む既存建築物の用途変更とは
ほとんどの戸建て住宅では、建築確認申請は必要ないことは理解できたと思いますが、建物の用途変更とはそもそもどう言ったものなのでしょうか？
まず、建築物は、建築基準法で「特殊建築物」と「非特殊建築物」とに大きく分かれます。
2． 特殊建築物とは
建築基準法第2条によると、学校(専修学校及び各種学校を含む。以下同様とする。)、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場、その他これらに類する用途に供する建築物、となります。
3． 非特殊建築物とは
上記に示された以外の建物を意味し、専用住宅、長屋、事務所、銀行、市役所、神社、寺院などになります。
4 ． 用途変更に建築確認申請が必要なケース、不要なケース
一定の用途変更をする際には建築確認申請を行い、確認済証の交付を受けなければならないけませんが、実際には建築確認申請そのものが不要となる用途変更の方が多いように思われます。
まず、「非特殊建築物」をそのまま「非特殊建築物」に用途変更する場合は、建築確認申請を必要としません。
また、特殊建築物を非特殊建築物 (例えば、飲食店・物販店を、住宅・事務所へ変更するなど) の用途変更する場合も面積に関わらず建築確認申請は不要です。
さらに、「建築基準法施行令第137条の18」で定める特殊建築物の「類似用途」間における用途変更 (例えば、劇場を映画館に改装する場合など) の際も建築確認申請は必要としません。
なお、飲食店への用途変更を行うケースは比較的多いと思われますが、特殊建築物として、「類似用途」と見なされないことが多いので要注意です。
例えば、物販店を飲食店にしたり、逆に飲食店を物販店にしたりする用途変更では、建築確認申請を必要とします。
5 ． 用途変更に必要な建築確認申請以外の手続き
空き家の用途変更について建築確認申請を中心に解説してきましたが、用途変更には、変更後の建築物に対して、その用途に応じた法律や自治体の条例などが適用されるので、それらを遵守する必要があります。
そもそも建築基準法など建物に関する法律では、それぞれの用途に応じて、防火や避難、採光などのルールがきめ細やかに決められています。
用途変更にともない、こうした法律の規定に則って、新たな用途に合致するよう建物を改修する必要が出てくる可能性があります。
また、消防法等の関係規定については従前のままでなので、用途を変えることによる手続きには注意が必要です。
用途によっては、他の法律に気をつける必要があります。
例えば、空き家を「民泊」に用途変更するときには、原則、旅館業法が適用されます。
6． まとめ
空き家の用途変更には、本来は、建築基準法で定める建築確認申請をする必要とする場合があるが、200㎡以下の建築物では必要としなくなっています。
200㎡超の建築物では、建築確認申請が必要となるが、「非特殊建築物」の「特殊建築物」への変更、または、「特殊建築物」であって、変更後の用途（全部または一部）が「類似用途ではない特殊建築物」となる場合に必要となります。
空き家なうでは今後も空き家に関する情報、体験談をアップしていきます。
どうぞお楽しみに。
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