アパートに空き家はあるのか?

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アパートは、Apartment houseの略ですが、広辞苑によると「一棟の建築物の内部を多数の独立の住居に仕切ったもの。
集合住宅、貸し間住宅」と書かれています。

私たちが思い浮かべるのは、2階建ての木造か軽量鉄骨造りの賃貸アパートですね。
昔は関西では文化住宅と呼ばれていました。
マンションは本来、大邸宅の意味ですが、日本では中高層の集合住宅の意味で使われています。


1.アパートの空き家の数は?


総務省の住宅・土地統計調査では、アパートという分類はありません。

2018年の同調査では、846万戸の空き家のうち賃貸用住宅が431万戸と全体の50.9%を占めており、
アパートの空き家はこの中に含まれているとみられます。

(株)じげんが運営している「アパートの賃貸物件一括検索サイト・スモッカ」には、2019年9月現在、約320万件が登録されていますから、
アパートの空き家数の規模が想像できます。

APAMAN(株)のサイト「アパマンショップ」でも146万件が紹介されています。

アパートは早くから供給過剰と言われてきましたが、それでも新築物件は高水準で推移しています。
国土交通省の2018年度建設統計調査報告では、貸家の着工戸数は42万戸を超え、前年比11.4%増となっています。


2.なぜアパートの新築は続くのか?


一つは、2015年の相続税の増税を機に、土地のオーナーが節税対策としてアパート経営に乗り出したことがあげられます。

更地にアパートを建てると、建物・土地ともに相続税の評価額が大幅に下がるのです。

大手住宅メーカーの試算例では、現金5,000万円で5,000万円の土地に家を建てた場合、
1億円の相続資産の評価額が4,150万円減の5,850万円になるといいます。

この背景には、日銀によるマイナス金利政策が続いているため、担保のあるアパートローンの貸し出しに、
金融機関が熱心だったという事情もあります。

金融庁によると、2016年の金融機関による不動産融資額は12兆円を超え、過去最高を記録しました。

その後、スルガ銀行の不正融資問題などもあって、金融庁の姿勢が厳しくなっていますが、
住宅メーカーなどのアパート経営に対する積極的な姿勢は続いています。

掲載は無料ですが、契約の段階になれば専門家がチェックして、通常の仲介手数料の半額が必要になります。


3.2033年の空き家の数はなんと・・・


野村総研が総務省の住宅・土地統計調査を基に、2033年の空き家は2,160万戸・空き家率30.4%になるという推計を発表しています。

空き家率は現在のほぼ倍になるという予想です。
うち賃貸用・売却用住宅の空き家は1265万戸・空き家率17.8%と推計していますが、賃貸だけの数字はありません。

そこで、Blog「パパとRE・tech 起業と不動産運営と」のオーナーさんが、2033年の賃貸用住宅の空き家を推計しています。

細かい計算過程は省きますが、結論は47%・・半分近くが空き家という試算です。
さすがに、もっと絞ってアパートの空き家にまでは踏み込んでいませんが、空き室率30%地域での賃貸経営を体験しているだけに、
示唆に富んだ数字です。

「誰かにとってのガラクタが、誰かにとっての宝物になる可能性も秘めている」をコンセプトに、
物件を100円or100万円に分けて紹介しています。


4.さいごに

視点を現状に戻して、ファイナンシャル・プランナーの佐藤益弘さんがコラムの中で指摘している、
国土交通省が昨年公表した「今後の建築基準制度のあり方について」(第三次答申)の参考資料にあるデータです。

それによると、2013年住宅・土地統計調査にある賃貸用空き家は429万戸。
うち耐震性がある住宅は369万戸、うち腐朽・破損のない住宅は265万戸、そして駅から1km以内の住宅は137万戸。

つまりどんな理由で、どれだけの賃貸空き家が淘汰されるかを、国の資料が示しているわけです。

まだまだ増え続ける空き家。
その中の賃貸アパートが生き残るための一つの方向性を示していると言えそうです。


空き家なうでは今後も空き家に関する体験談をアップしていきます。
どうぞお楽しみに。







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